4 façons de rédiger une clause contractuelle traitant du retard dans la performance

Les clauses traitant des retards de performance se présentent le plus souvent dans les contrats de construction. Un projet de construction, qu`il s`agisse de bâtir une maison unique ou un stade de sport massif, implique plusieurs étapes à compléter à temps. Un délai à tout point peut les champignons dans des problèmes de manière significative et plus coûteux plus tard, ce qui empêche les parties de s`accorder sur les conséquences des retards avant le début des travaux.

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Méthode 1 de 4:

Spécification des dates et des horaires d`achèvement

1. Spécifiez les délais de performance de toutes les étapes de l`accord. De nombreux tribunaux n`atteignent pas les dommages-intérêts pour retard si votre contrat n`a pas de date de fin spécifiée, ni de délais particuliers pour chaque phase du projet.

En l`absence de dates d`achèvement spécifiques, la loi sur les contrats exige que des travaux soient achevés dans un délai raisonnable. Cependant, ce qui est considéré comme "raisonnable" pourrait varier considérablement de la personne à la personne.
Pour chaque date limite, vous devriez détailler exactement ce que vous attendez d`être terminé à cette date. Par exemple, supposons que vous construisiez votre maison de rêve et que vous avez loué un entrepreneur. Son premier délai consiste à clarifier et à gracer le lot et à verser la fondation. Il doit être terminé avant le 30 mai car les matériaux pour le cadrage de la maison sont livrés le 1er juin.
Parfois, il n`est pas nécessaire que la phase soit complètement terminée avant que l`autre commence, mais elle doit être principalement complétée. Si tel est le cas, assurez-vous de définir exactement ce qui constitue une achèvement substantielle aux fins de votre contrat.
Par exemple, votre entrepreneur doit disposer de la plomberie et de l`électricité terminée avant que les portes intérieures et la garniture soient installées. Cependant, il ne doit pas être terminé à 100% car il peut finir son travail au premier étage pendant que les portes et la garniture sont installées au deuxième étage.
Lorsque vous avez un projet avec plusieurs phases, la chose la plus importante est de vous assurer que les phases ultérieures ne sont pas repoussées car une phase précoce prend trop de temps à compléter.
Vous pouvez également envisager d`inclure une phrase nécessitant l`utilisation de méthodes de planification spécifiques pour suivre ses progrès et s`assurer que les délais de toutes les phases sont remplis ou de fournir des rapports d`état hebdomadaire ou mensuel.

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2. Indiquer que les retards à tout stade constituent une violation matérielle du contrat. Une infraction matérielle va au noyau même du contrat, ce qui signifie que si le calendrier n`est pas atteint, le contrat pourrait aussi bien exister. Ce type de clause est typiquement appelé un "le temps est de l`essence" clause.

En disant que le temps est essentiel, vous dites que les délais et les horaires inclus dans le contrat sont d`une importance capitale pour son existence.

Absent toute autre clause concernant un retard dans la performance, si vous incluez une disposition que le temps est de l`essence, l`entrepreneur sera responsable de tous les dommages résultant d`un retard, même si le retard n`était pas de sa faute.

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3. Définir quels types de retards sont inclus dans la clause. De manière générale, vous ne voulez pas inclure des retards causés par des tiers, par des événements en dehors du contrôle du propriétaire ou de l`entrepreneur, ou des retards qui se produisent parce que le propriétaire évolue son esprit sur quelque chose comme un calendrier d`événements ou Type de materiel.

Un "temps est de l`essence" la disposition indique généralement que tous les retards sont inclus sauf exclus ailleurs dans le contrat. De cette façon, vous pouvez rédiger d`autres clauses pour traiter plus particulièrement avec différents types de retards pouvant arriver au cours du contrat.

"Le temps est de l`essence" Les clauses ne doivent pas être complexes. Par exemple, votre clause pourrait simplement dire: "Le temps est de l`essence en ce qui concerne toutes les dispositions de cet accord. Tout retard de performance par l`une des parties constitue une violation matérielle de cet accord."

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4. Décider dont la performance relève de la clause. Une clause "Time est de l`essence" peut s`appliquer uniquement à l`entrepreneur ou peut s`appliquer à la responsabilité du propriétaire de fournir à l`entrepreneur des paiements et des matériaux en temps utiles.

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5. Nécessite le plus grand préavis possible dans le cas d`un retard. Toutes les parties doivent être tenues de se prénomer si même un délai excusable survient.

Combien de préavis devrait être fourni peut dépendre de la raison du retard ou de la longueur du délai. Par exemple, si l`entrepreneur apprend que les matériaux de construction clés ont été commandés et ne seront pas livrés pendant trois semaines, il devrait alerter le propriétaire dès qu`il trouve cela plutôt que d`attendre de voir ce qui se passe. Le propriétaire peut vouloir tirer la commande ou trouver un fournisseur différent et il a besoin autant de temps que possible pour poursuivre des alternatives.

D`autre part, si des orages graves signifient que l`entrepreneur doit suspendre son travail pendant un après-midi, mais prévoit de retourner le lendemain matin, un appel téléphonique au propriétaire alors qu`il envoie la maison des travailleurs est probablement suffisant.

Les entrepreneurs peuvent perdre tout dommage ou droit de demander une prolongation du temps sous le contrat s`ils ne donnent pas à la préavis du propriétaire.

Si les actions du propriétaire ont causé le retard, un tribunal peut refuser d`attribuer les dommages-intérêts contractuels à moins que le contractant ne prévoyait le propriétaire. Sans préavis, il est possible que le propriétaire ne soit pas réalisé qu`il causait un retard et, en tout état de cause, il n`a pas eu la possibilité de corriger le problème.

Les entrepreneurs doivent conserver un journal quotidien des conditions et des événements du projet afin de pouvoir notifier au propriétaire de tout potentiel de retard dans les meilleurs délais.

Méthode 2 sur 4:

Comptabilisation des forces majeures et des retards excusables

1. Énumérez les types d`événements inclus dans une clause "Force majeure". Cette clause excuse la performance si un événement majeur survient qui transforme complètement les circonstances de l`accord de la manière dont aucune autre partie n`aurait pu anticipée.

Les événements de force majeure comprennent généralement des catastrophes naturelles telles que des ouragans, des tremblements de terre ou des tornades et des événements politiques tels que des guerres, des émeutes, des ordonnances gouvernementales ou des embargos commerciaux. Les grèves et les pénuries de main-d`œuvre peuvent également tomber dans une clause de force majeure.
Typiquement, les événements énumérés ont des conséquences catastrophiques et inévitables qui rendraient une performance sous le contrat impossible.
Dans certains états tels que Virginie, des clauses de force majeure sont nécessaires dans tous les contrats de construction.
Par exemple, votre clause de force majeure pourrait indiquer "Une partie ne peut être tenue responsable de tout manquement ou de retard dans l`exécution de la présente convention pour la période où un tel défaut ou retard est dû à des causes au-delà de son contrôle raisonnable, y compris sans toutefois s`y limiter aux actes de Dieu, de guerre, de frappes ou de conflits de travail , embargos, ordonnances gouvernementales ou tout autre événement majeur de force."

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2. Décider de ce qui va arriver si l`un de ces événements se produit. En règle générale, l`entrepreneur n`aura pas besoin de payer au propriétaire des dommages-intérêts pour le retard et peut avoir droit à une prorogation raisonnable du temps pour compléter le projet.

Sans une clause de force majeure, les parties sont laissées à la miséricorde des règles de la common lawalité qui n`excluent que des performances rarement dans un ensemble étroit de circonstances.

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3. Pensez à inclure d`autres retards excusables. Bien qu`ils ne soient pas atteints au niveau "Force majeure", vous voudrez peut-être inclure la provision pour des retards qui se produisent à aucun cas faute de l`entrepreneur.

Si le contrat ne mentionne rien spécifiquement, les tribunaux n`envisageront qu`un délai excusable s`il était causé par des circonstances au-delà de la volonté de quiconque et était imprévisible par les parties au moment du contrat.

Des exemples de retards excusables comprennent des événements météorologiques imprévus qui n`augmentent pas au niveau d`une catastrophe, de frappes, d`erreurs de conception ou de pénuries matérielles.

Si le retard résulte de quelque chose dans le contrôle du propriétaire, telle qu`une erreur dans la conception ou dans les plans d`architecture, il peut être approprié que le propriétaire indemnise l`entrepreneur pour tout coût en résultat.

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4. Prévoir l`annulation du contrat sans pénalité si l`événement continue au-delà d`une période de temps déterminée. Par exemple, un ouragan qui n`a aucune incidence sur une petite zone côtière à proximité de votre site de construction ne peut entraîner qu`un bref délai de construction. Cependant, un ouragan massif entraînant la zone inondée pendant des mois rendrait une performance impossible.

Si un événement de force majeure rend le rendement impossible, la clause devrait permettre aux parties essentiellement de s`éloigner du contrat comme s`il ne s`est jamais produit.

Méthode 3 sur 4:

Pénaliser des retards inexcusables

1. Inclure une clause qui permet à la performance d`être accélérée pour atteindre l`horaire malgré les retards. Si la faute du contractant ou la négligence provoque le retard, cette clause vous permettrait d`exiger que le contractant fonctionne plus d`heures pour terminer le projet à temps.

Si un propriétaire oblige un entrepreneur à remplir un projet malgré des retards excusables pour lesquels le contractant avait droit à une extension de temps, le contractant peut être en mesure de poursuivre le propriétaire pour des dommages-intérêts si l`accélération a entraîné des coûts supplémentaires. Par exemple, l`entrepreneur peut avoir besoin d`embaucher deux autres ouvriers pour aider à compléter la dernière phase du projet dans une période plus courte.

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2. Prévoir des dommages-intérêts liquidés dans la performance de l`événement est retardé et les délais ne sont pas atteints. Parce qu`il est difficile de prédire lors de la rédaction d`un contrat, quels dommages-intérêts peuvent être causés par des retards au cours du projet, de nombreux contrats de construction comprennent une clause prévoyant des dommages-intérêts liquidés ou prédéfinis pour des retards.

Les dommages-intérêts pour retard, en particulier, sont difficiles à prouver et, pour cette raison, une clause de dommages-intérêts liquidés est souvent favorisée.

Certains entrepreneurs estiment qu`ils ne sont pas responsables des dommages-intérêts pour retard, sauf s`il y a une clause de dommages-intérêts liquidés. Cependant, ils peuvent toujours être tenus responsables des dommages-intérêts réels causés par un retard qui était raisonnablement prévisible lorsque l`accord a été effectué.

Par exemple, si un immeuble d`appartements était censé être achevé dans 500 jours, mais il a fallu l`entrepreneur 600 jours en raison de la pluie, le contractant serait passible du propriétaire du bâtiment pour des dommages réels causés par son retard. Il ne serait pas raisonnable de croire qu`il ne pleuvait pas pendant 500 jours.

Les clauses de dommages-intérêts liquidés ne sont appliquées que si les dommages-intérêts sont difficiles ou impossibles à estimer. Le montant énoncé dans la clause doit être une estimation raisonnable de ce que pourrait être des dommages-intérêts réels, et ne peut pas être destiné à punir l`autre partie pour retarder.

Par exemple, un restaurateur peut embaucher un entrepreneur pour construire un nouveau restaurant à une certaine date. Le restaurateur et l`entrepreneur ne savent pas combien affaires le nouveau restaurant aurait pu être après son ouverture, des dommages-intérêts de manière liquidée pour tout retard seraient appropriés dans ce cas.

Un propriétaire ne peut pas récupérer à la fois des dommages-intérêts réels et des dommages-intérêts liquidés d`un contractant qui retarde sa performance.

Les dommages-intérêts liquidés peuvent être escaladés pour refléter les coûts croissants d`un retard qui dure une période prolongée de temps.

Par exemple, une clause de dommages-intérêts liquidés pourrait dire: "Si le contractant ne remplit pas les travaux dans le délai de contrat, le contractant accepte de payer 300 dollars de 300 USD par jour en tant que dommages-intérêts liquidés pour couvrir les pertes, les dépenses et les dommages-intérêts, ne pas dépasser 10 000 $."

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3. Permettre à une partie de mettre fin à l`accord s`il existe des retards excessifs. La rédaction d`un contrat implique la planification de toutes les éventualités, alors envisagez d`inclure une clause qui permet au propriétaire d`échapper au contrat dans un scénario pire des cas où l`entrepreneur est responsable des retards inexcusables répétables répétables répétables.

Méthode 4 sur 4:

Éviter la responsabilité du retard

1. Permettre au propriétaire de suspendre ou de retarder le travail sans payer de compensation à travers une clause "suspension de travail". Si des retards sont anticipés pour des raisons commerciales ou d`autres raisons économiques, une clause de suspension de travail permet au propriétaire de mettre temporairement la construction de la construction.

Généralement, les clauses de suspension de travail prévoient un paiement à l`entrepreneur pendant la période de temps, ou un ajustement du prix du contrat final en fonction de la réduction de la construction.
Par exemple, une clause de suspension de travail pourrait dire: "Le propriétaire peut, sans cause, ordonner à l`entrepreneur par écrit de suspendre, de retarder ou d`interrompre le travail en tout ou en partie pendant une période de cette période, car le propriétaire peut déterminer." Cette clause serait suivie de tout ajustement effectué au paiement ou au calendrier à la suite du retard.

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2. Vérifiez que la clause «aucun dommage à retard» est exécutoire dans votre état. Certains États, tels que la Californie et la Virginie, ont des lois limitant la force exécutoire de ces clauses et l`Ohio les a entièrement interdites.

Même dans les États où ces clauses ne sont pas interdites, les tribunaux ne les aiment pas et donnent peu de latitude à la partie qui cherche à les appliquer. Les tribunaux déclinent généralement de les appliquer si la cause du retard était imprévisible lorsque le contrat était effectué, ou si les actes intentionnels du propriétaire ont causé le retard.

Les tribunaux jettent souvent une clause «sans dommage» si votre contrat inclut également une clause «Time est de l`essence». Si un propriétaire exige qu`un entrepreneur achète un projet le plus rapidement possible, le raisonnement se passe, il ne devrait pas également refuser la responsabilité des dépenses que l`entrepreneur engage en raison de ses propres actions.

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3. Inclure une déclaration selon laquelle le contractant ne peut pas déposer une réclamation pour des coûts supplémentaires si les actions du propriétaire font en sorte que le projet soit retardé. Typiquement, cette déclaration inclura une obligation que l`entrepreneur fournisse un avis au propriétaire que ses progrès sont entravés et de demander plus de temps pour compléter le travail.

Les contractants peuvent toujours contourner ces clauses et poursuivre le propriétaire pour des coûts engagés si le propriétaire provoque des retards grâce à des actions particulièrement malveillantes ou faites de mauvaise foi.

Comment rédiger une clause contractuelle traitant du retard dans la performance

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