Comment calculer le revenu imposable sur les propriétés locatives: 10 étapes

Si vous possédez des biens que vous louez des locataires ou des biens de vacances que vous louez à d`autres personnes lorsque vous ne l`utilisez pas, vous pouvez avoir un revenu locatif imposable. Le revenu locatif est soumis à l`impôt sur le revenu ordinaire. Vous utilisez généralement l`annexe E, le revenu supplémentaire et la perte pour calculer votre revenu imposable sur des biens que vous possédez et louez.

Pas

Partie 1 de 3:

Détermination du revenu locatif brut

1. Déterminez si vous souhaitez être une base de trésorerie ou un contribuable à la méthode d`accumulation. La base de trésorerie est la méthode la plus courante. Avec une méthode de trésorerie, vous rapportez des revenus de location que vous recevez réellement au cours de l`année d`imposition.

Avec une méthode de comptabilisation, vous rapportez des revenus de location basés sur lorsque vous le gagnez.

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2. Ajoutez toutes les sources de revenus de vos propriétés de location. Cela inclut le loyer, le loyer avancé et les suivants:

Frais payés pour annuler un bail-

Utilitaires et autres dépenses payées par le locataire-

Services ou biens que vous avez reçus à louer au lieu d`argent et

Obsons de dépôt de garantie que vous décidez de conserver, généralement à la fin du bail. Cela n`inclut pas les dépôts de sécurité que vous recevez et l`intention de retourner au locataire à la fin du bail. Si vous recevez un dépôt de garantie du loyer des premier et du dernier mois, ces montants devraient être inclus dans votre revenu brut si elles sont destinées à couvrir le loyer pour ces mois.

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3. Entrez ce total sur la ligne 3 de votre annexe E, après "Loyers reçus."Vous pouvez répertorier les revenus de location pour autant que 3 propriétés sur une seule annexe E. L`horaire fournit trois colonnes pour chacune des 3 propriétés. Assurez-vous que les adresses physiques que vous indiquez sous 1A correspondent aux loyers.

Par exemple, supposons que vous possédez des maisons à louer sur 123 Main Street et 345 Mulberry Street. Vous listez la rue principale à côté de "UNE" et la maison de la rue Mulberry à côté de "B." Lorsque vous remplissez votre revenu, assurez-vous de mettre le loyer que vous recevez pour la rue principale de la colonne A et la Mulberry Street House à la colonne B.

Aux fins de l`exemple, supposons que vous avez reçu 100 000 $ de loyer pour la maison dans la rue principale et 80 000 $ en location pour la maison sur Mulberry Street.

Si vous avez plus de 3 propriétés de location, vous devez utiliser un formulaire supplémentaire.

Partie 2 de 3:

Total des dépenses

1. Recueillir et classer les dépenses que vous avez engagées sur chaque propriété de location. Vous êtes capable de déduire des dépenses pour maintenir, conserver et gérer vos propriétés de location. Les dépenses de l`annexe E sont divisées en catégories spécifiques telles que la publicité, les frais de gestion, les réparations, les fournitures, les taxes et les services publics.

Ajoutez vos dépenses pour chaque catégorie, puis mettez ce montant dans la bonne boîte. Comme avec le revenu, assurez-vous de faire correspondre les dépenses correctes dans la colonne de la propriété correcte, si vous avez plus d`une propriété indiquée sur le calendrier.

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2. Calculer les dépenses d`amortissement. Alors que des réparations telles que la peinture ou le remplacement d`un toit peuvent être déduites à la fois, des améliorations telles que l`ajout d`une piscine ou l`installation d`une nouvelle isolation doivent généralement être amorties sur plusieurs années plutôt que déduites de l`année que vous leur avez payée. Notez que les dépenses d`amortissement réduisent le coût de votre bien locatif et augmentent les gains que vous recevez lorsque vous vendez éventuellement la propriété.

Généralement, vous devez prendre votre coût ou autre base fiscale pour la propriété, allouer ce coût aux différents types de biens inclus dans votre location, puis utilisez les tarifs, les méthodes et les vies utiles spécifiées par l`IRS pour ces types de biens à Trouvez votre amortissement annuel.

Vous pouvez affecter une partie du coût de la propriété à terre (si vous louez une maison, pas un appartement). Regardez l`évaluation de la taxe sur la propriété locale et voyez comment la valeur de la propriété est attribuée entre le bâtiment et les améliorations par rapport à la terre. Vous n`obtenez pas une déduction d`amortissement pour la terre.

Par exemple, si l`évaluateur de l`impôt foncier a alloué 20% de la valeur de la propriété à la terre, vous allez allouer 40 000 $ à des terres (20% x 200 000 $), ce qui n`est pas amorti. Ensuite, vous pouvez allouer 160 000 $ (200 000 $ - 40 000 $) au bâtiment, qui serait amorti sur 27.5 ans (qui est la longueur typique de l`immobilier résidentiel).

Des biens tels que des clôtures ou des meubles sont généralement amortis à l`aide de la méthode de l`équilibre en déclin. L`IRS indique que vous devriez déprécier les meubles en utilisant un équilibre en déclin de 200%. Pour trouver votre dépréciation annuelle, reportez-vous à la baisse des tables de solde publiées par l`IRS.

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3. Ajoutez toutes vos dépenses dans chaque catégorie, y compris l`amortissement, et entrez le total à la ligne 20 de votre annexe E. Par exemple, supposons que vous ayez des dépenses totalisant 50 000 $ pour votre maison de rue principale. Vous entreriez ce montant sur la ligne 20 dans la colonne A. Si vous aviez des dépenses de 80 000 $ pour votre Mulberry Street House, ce montant irait à la ligne 20 dans la colonne B.

Partie 3 sur 3:

Trouver un revenu imposable

1. Soustrayez votre total de dépenses à la ligne 20 de votre revenu total sur la ligne 3 et entrez le résultat sur la ligne 21. En règle générale, ce montant sera votre revenu imposable de votre propriété locatif. Si le montant est négatif, vous avez une perte de votre propriété de location. Vous devrez consulter d`autres formulaires pour déterminer si vos pertes sont déductibles.

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2. Entrez une quantité positive de la ligne 21 à la ligne 24. Si vous avez des pertes, elles ne devraient pas être incluses sur cette ligne. Par exemple, puisque vous avez reçu 100 000 $ de loyer pour votre maison de rue principale, mais seulement 50 000 $ de dépenses, votre revenu sur la rue principale est de 50 000 $. Étant donné que vos revenus et dépenses de Mulberry Street House sont exactement les mêmes, vous n`avez aucun revenu de location pour cette propriété.

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3. Entrez toutes les pertes sur la ligne 25. Cela inclut toutes les pertes locatives de location déductibles que vous avez inscrites à la ligne 22 après le calcul des pertes d`activité passive à l`aide du formulaire 8582. Les pertes d`activité passives sont compliquées, mais généralement, vous pouvez déduire jusqu`à 25 000 $ par an de pertes sur les propriétés locatives si vous avez un revenu brut ajusté de moins de 100 000 $.

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4. Ajouter des lignes 24 et 25 et entrez le résultat sur la ligne 26. Ce montant est votre revenu locatif total imposable et doit être inclus sur votre 1040.

Pour terminer l`exemple, votre revenu locatif total imposable pour vos deux maisons de Main Street et Mulberry Street serait de 50 000 $.

Conseils

Si vous fournissez des services substantiels tels que des services de ménage pour la commodité de vos locataires, vous devez utiliser l`annexe C, le profit ou la perte d`entreprise pour signaler les revenus locatifs, plutôt que l`annexe E. L`annexe E est utilisée si vous ne fournissez que des services de base tels que des utilitaires ou la collecte des ordures.

Si vous qualifiez comme un professionnel de l`immobilier, vous pourrez peut-être déduire plus de vos pertes de location. Parler à un conseiller fiscal pour plus d`informations.

Si vous possédez une propriété commerciale et louez l`espace dans une entreprise que vous possédez et exécutées, des règles spéciales peuvent s`appliquer que vous permettez de prendre des pertes associées à la propriété. Pour aider à comprendre et à utiliser ces opportunités de planification fiscales, parlez à un conseiller fiscal.

Mises en garde

Tous les paiements que vous recevez après un locataire exerce une option d`achat sont traités comme des produits d`une vente plutôt que des revenus locatifs.

Si vous utilisez personnellement une maison de vacances pendant plus de 14 jours en un an ou plus de 10% des jours que vous avez loué aux autres à un prix du marché équitable - selon la majeure partie - elle n`est pas classée comme un bien locatif pour l`impôt buts.