Comment acheter des saisies de faillite: 15 étapes (avec des images)

Beaucoup de gens cherchent à acheter de l`immobilier à partir d`une forclusion ou d`une vente bancaire dans un effort pour obtenir une bonne affaire. En achetant à une telle vente, vous pourrez peut-être payer un prix qui satisfait à la dette de la banque, mais pourrait être sensiblement inférieure à la juste valeur marchande de la propriété. Une catégorie de vente spéciale est la vente de biens en faillite. Les ventes d`actifs de faillite ont leurs propres préoccupations particulières à surveiller et à suivre des procédures spéciales qui doivent être suivies. À la fin, toutefois, votre achat est livré avec une protection supplémentaire sous la forme d`une ordonnance du tribunal de faillite.

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Rechercher et trouver des propriétés

1. Embaucher un agent immobilier. Les premières étapes liées à l`achat d`une propriété via une affaire de faillite ne sont pas différentes d`acheter une autre propriété. Bien que vous puissiez faire cela seul, vous pouvez avoir de meilleurs résultats à travailler avec un agent immobilier. Un agent aura accès aux listes de propriétés que vous pourrez peut-être, et un agent peut vous aider à rédiger et à examiner les documents tout au long du processus.

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2. Vérifiez la publicité des journaux pour les avis de vente de faillite. La loi fédérale sur la faillite exige que l`immobilier qui va être vendu dans le cadre d`une affaire de faillite doit être annoncé localement dans le but de maximiser le prix. Si vous regardez dans votre journal local ou dans votre grand journal de la ville la plus proche, vous trouverez probablement une section distincte dans les annonces immobilières ou classées qui répertorie les avis de vente de faillite.

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3. Utilisez des fonctionnalités de recherche en ligne. Certaines entreprises immobilières commerciales sur Internet offrent des fonctionnalités de recherche qui vous permettent de rechercher spécifiquement des propriétés de forclusion, de faillite ou de vente de la banque. Vous pouvez définir des alertes e-mail quotidiennes qui affichent de telles propriétés sur des sites tels que Realtytrac.com. Et vous pouvez également choisir d`utiliser de telles fonctionnalités pour identifier les propriétés qui sont près de chez vous.Certains échantillons de sites que vous pouvez choisir sont:

zillow.com

realtytrac.com

mls.com

loopnet.com

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Préparation à l`achat de la propriété

1. Consulter un avocat. L`achat d`une propriété d`un domaine de faillite porte des préoccupations différentes que d`acheter une propriété directement auprès du propriétaire. C`est une bonne idée de consulter un avocat. Le procureur peut vous aider à comprendre les procédures de vente, en particulier les parties différentes en faillite. Certaines des questions juridiques résultant d`un achat de faillite sont les suivantes:

si la propriété est vendue libre et dégagée de toutes les dettes
Que vous soyez responsable de toute obligation exceptionnelle sur la propriété
Que vous soyez responsable des problèmes environnementaux sur la propriété
Comment vous pouvez faire respecter votre achat contre d`autres parties intéressées
si l`ancien propriétaire a des droits à racheter ou à racheter la propriété

Image intitulée Fermer un compte bancaire Étape 8

2. Pré-approbation sécurisée pour le financement. Une fois que vous avez trouvé qu`une propriété est annoncée à la vente dans une affaire de faillite, la procédure a tendance à se déplacer assez rapidement et que vous n`êtes pas susceptible de pouvoir le ralentissement pour obtenir un financement. Une vente de faillite implique de nombreuses parties intéressées, y compris le débiteur, le fiduciaire de la faillite, la Cour elle-même, le titulaire des prêts hypothécaires et les créanciers non garantis. Toutes ces personnes attendent souvent l`issue de la vente de la propriété, afin d`apprendre s`il y aura de l`argent à distribuer dans le cas de faillite. La Cour n`est pas susceptible de reporter une vente pour vous accueillir.

Image intitulée Stet Step 3 de la dette 3

3. Déterminer le propriétaire légal de la propriété. Lorsqu`une propriété est un atout dans une affaire de faillite, le propriétaire légal - la personne ayant le droit de le vendre - peut ne pas être le débiteur individuel. Vous, votre avocat ou votre agent immobilier, vous devrez étudier les archives judiciaires pour déterminer le propriétaire légal.

Si le débiteur a déposé une faillite du chapitre 7, tout le bien transfère légalement à un fiduciaire de faillite. Le fiduciaire de la faillite est la personne ayant le pouvoir de négocier la vente de la propriété. Vous pouvez découvrir l`identité du fiduciaire en contactant le tribunal de faillite et en vérifiant le dossier officiel de l`affaire de faillite du débiteur.

Si le débiteur a déposé un cas de faillite chapitre 11 ou chapitre 13, le débiteur conserve la propriété juridique de la propriété et a le pouvoir de négocier la vente.

Image intitulée Aide Enregistrer l`environnement Étape 44

4. Tenter de visualiser ou d`inspecter la propriété. Très souvent, les propriétés vendues dans des cas de faillite sont vendues », comme c`est."Vous aurez généralement une occasion très limitée de voir la propriété autre que de conduire à l`extérieur. Néanmoins, vous, votre agent ou votre mandataire, devriez-vous essayer de contacter le fiduciaire du débiteur ou de la faillite et d`obtenir la permission d`une inspection plus approfondie.

Comme pour l`achat d`une maison, vous êtes responsable du coût de votre propre inspection, si vous choisissez d`embaucher un inspecteur professionnel de la maison.

Parfois, la publicité de journaux qui répertorie la propriété de la faillite à vendre annonce également une journée portes ouvertes. Si vous voyez cela, vous devriez saisir cette occasion pour voir la propriété plus en détail.

Ceux-ci sont considérés comme des propriétés en difficulté. Faites attention aux risques que vous pourriez prendre si vous achetez la propriété AS-EST.

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Déterminer votre montant de votre offre

1. Rechercher la juste valeur marchande de la propriété. Un agent immobilier devrait pouvoir vous aider avec cela, bien que les sources Internet puissent vous aider à faire de l`œuvre vous-même. Vous voudrez comparer la propriété avec d`autres propriétés de taille, de fonction et d`emplacement similaires. Découvrez si des propriétés similaires ont été vendues récemment dans la région et compiler ces prix de vente. La juste valeur marchande de la propriété que vous envisagez devrait être un peu similaire.

Certains sites Web en ligne rendent ce processus très simple. Vous pouvez simplement taper l`adresse de la rue de n`importe quel bien et le site l`identifiera sur une carte, identifier les ventes à proximité et vous présenter une plage pour la valeur de la propriété. Certains sites offrant cette fonctionnalité sont Zillow.com, redfin.com, ou maisons.com.
Travaillez avec un agent de forclusion spécialisé et obtenez une inspection professionnelle réalisée pour connaître tout privilège supplémentaire sur la propriété saisie.

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2. Rechercher les dettes exceptionnelles sur la propriété. Si la propriété est vendue dans le cadre d`une affaire de faillite, vous pouvez alors vous rendre au tribunal de la faillite et rechercher les obligations que le débiteur ait signalé. Plus précisément, vous serez le plus intéressé par l`annexe C du débiteur, qui est la liste des dettes garanties. Examiner soigneusement le montant total des hypothèques sur la propriété.

Vous devrez peut-être rechercher le dossier de la faillite pour d`autres documents. Il est possible que le débiteur ait laissé un créancier de son rapport de l`annexe C et que le créancier pourrait déposer un avis de réclamation sécurisé ultérieur.

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3. Calculer votre montant de votre offre. Connaître le montant des dettes sur la propriété peut vous aider à anticiper ce que vous pourriez avoir à offrir en tant que prix d`achat. Vous ne voudrez pas dépasser ce que vous croyez est la juste valeur marchande de la propriété, bien sûr, mais votre offre devra probablement dépasser le montant des prêts en cours. En droit de la faillite, les créanciers ont le droit de s`opposer à un prix de vente qu`ils considèrent trop bas.

Considérez, par exemple, une maison de faillite qui a une première hypothèque de 150 000 dollars due et une deuxième hypothèque de 70 000 $, pour un total de 220 000 $. Si vous soumettez une offre de 100 000 $, la première hypothèque ne recevrait que le paiement partiel et la deuxième hypothèque ne recevrait rien. Il est peu probable qu`une telle offre soit acceptée.

Supposons, avec les mêmes données, que vous estimez la valeur de la propriété d`environ 300 000 $. Vous pouvez faire une offre de 220 000 $. Ensuite, les deux hypothèques seraient entièrement payées et vous auriez la maison pour environ 70% de sa valeur.

Certaines propriétés sont simplement "sous l`eau."Cela signifie que les hypothèques dépassent la valeur. Vous ne seriez pas attendu ou obligé de faire une offre plus élevée que la juste valeur marchande de la propriété. Dans ce cas, les détenteurs de prêt hypothécaires risquent de perdre de l`argent.

La plupart des prêteurs avec des premier et second vrais privilèges entreront une offre pour la propriété au moins égale au montant du prêt pour s`assurer qu`ils reçoivent la propriété et peuvent en disposer dans une transaction distincte.

Image intitulée Négocier une offre Étape 6

4. Négocier un prix d`achat. Après avoir décidé de ce que vous croyez être un prix juste pour la propriété, vous pouvez faire votre offre au propriétaire ou au fiduciaire. Comme dans toute négociation, vous devriez être préparé à une communication de retour et d`avenir lorsque vous essayez de parvenir à un accord. Finalement, vous atteindrez un prix commun ou vous déciderez d`abandonner l`achat.

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Finaliser l`achat de faillite

1. Examiner un contrat d`achat et de vente. En tant qu`acheteur en faillite, vous serez probablement présenté avec un accord d`achat et de vente du débiteur / propriétaire ou du fiduciaire. C`est la scène où vous devriez avoir un avocat ou un agent immobilier vous aider. Un grand nombre des termes d`un contrat d`achat et de vente standard ne peuvent s`appliquer à une vente de faillite. Par exemple, une vente standard peut être appuyée sur l`obtention de financement, mais une vente de faillite exigera généralement que vous ayez ce pré-arrangé. Vous voudrez vérifier les détails suivants sur l`accord:

Description précise de la propriété
représentation précise du prix d`achat
Coûts de clôture que vous pourriez être responsable de
Stipulations spéciales
date de clôture

Image intitulée Notariser un document Étape 9

2. Assister à une audience dans la cour de faillite. C`est peut-être la plus grande différence entre la négociation d`une vente de propriété privée, voire une vente de forclusion de la banque et une vente dans une affaire de faillite. En tant que vente d`un actif dans un domaine de faillite, la vente doit être approuvée par le juge de la faillite. Le juge examinera la juste valeur marchande estimée de la propriété (tel que présenté par le débiteur ou le fiduciaire) et les prêts en circulation. L`objectif principal du juge est de s`assurer que les procédures de la Cour de faillite sont suivies et que la vente est dans le meilleur intérêt des créanciers en général.

3. Être prêt à enchérir aux enchères. La principale chose dont vous avez besoin pour compter sur l`achat d`une propriété dans un cas de faillite est que votre achat n`est pas définitif jusqu`à la commande par la Cour. Même si vous avez peut-être un contrat d`achat et de vente signé, cet accord est soumis à l`approbation finale de la Cour. La Cour a le pouvoir de transformer une vente privée en une vente aux enchères ouverte, en fonction de la valeur de la propriété.

Par exemple, envisagez l`exemple précédent d`une propriété avec des hypothèques totalisant 220 000 $ et une valeur marchande estimée de 300 000 $. Si vous négociez un prix de vente de 220 000 $, les deux titulaires de prêteurs hypothécaires seront satisfaits. Cependant, le reste des créanciers du débiteur ne recevrait rien. Le juge de la faillite peut ordonner une vente aux enchères de vendre la propriété à un prix plus élevé. Tout prix compris entre 220 000 et 300 000 dollars serait toujours une bonne affaire pour l`acheteur et générerait de l`argent pour rembourser les autres dettes du débiteur.

Image intitulée Demander à l`étape 13 de la pension alimentaire pour enfants

4. Obtenir une ordonnance du tribunal pour une vente "libre et claire". Finalement, si vous achetez la propriété via votre propre accord négocié ou par une enchère de faillite, la vente devra être approuvée par le juge. Une vente en faillite est généralement complétée avec une ordonnance qui stipule que votre achat est "libre et clair" de tous les privilèges, charges ou autres revendications à la propriété.

L`ordonnance «libre et claire» signifie que vous n`avez pas besoin de vous inquiéter des autres détenteurs de prêt hypothécaires qui exigent un paiement de votre part pour tout prêt en cours. Leur seul plan d`action est par le biais de la Cour de faillite en tant que créancier.

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Conseils

Réservez de l`argent pour les réparations de maison au cas où la maison a besoin de réparations urgentes.
Vérifiez le droit de remboursement des lois de votre État à travers lesquelles les propriétaires peuvent récupérer leurs biens s`ils paient toutes les cotisations dans une certaine période.

Vidéo.

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