4 façons de développer l`immobilier commercial

L`immobilier commercial vous donne un peu plus de stabilité que l`immobilier résidentiel, qui peut venir avec un chiffre d`affaires fréquent et d`autres tracas. Étant donné que les baux immobiliers commerciaux peuvent durer 10 ans ou plus, l`investissement peut vous fournir un flux sain de revenu passif - si elle est gérée correctement. Mais comment commencez-vous? Vous pouvez penser que vous avez une jambe si vous avez acheté des biens immobiliers avant, mais l`immobilier commercial est un animal différent de l`immobilier résidentiel. Et le développement va au-delà d`acheter et de vendre. Lorsque vous développez une propriété, vous construisez quelque chose de nouveau ou de rénovation d`une structure existante afin qu`elle serve mieux les besoins de la communauté environnante.

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Méthode 1 de 4:

Choisir la bonne propriété

1. Définir des objectifs spécifiques pour développer l`immobilier commercial. Notez quelques idées pour ce que vous espérez atteindre (en dehors de gagner de l`argent). Prenez votre liste et réduisez-la jusqu`à 1 ou 2 choses qui semblent être faisables dans votre environnement actuel.

Vous pourrez peut-être utiliser des projets plus petits comme des pistes de pierres plus grandes. Par exemple, vous voudrez peut-être créer une nouvelle zone de vente au détail pouvant servir de point focal pour la communauté - mais vous n`avez pas encore les ressources nécessaires pour le faire. Au lieu de cela, vous pourriez rénover un centre commercial de la bande existant, le vendre et utiliser l`argent que vous faites comme argent de semences pour le nouveau développement.

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2. Regardez les propriétés disponibles dans la zone générale. Avoir une idée de quelles propriétés commerciales vont pour. Cela peut être aussi simple que de conduire et de rechercher des panneaux de publicité à la vente, bien qu`il soit généralement plus efficace de rechercher en ligne.

Avant de partir plus loin, vous devez savoir si votre idée de développement est réalisable. Par exemple, si vous souhaitez créer une nouvelle propriété et avoir besoin de 100 acres de terres, cela ne se produira pas si un tel colis n`existe pas dans votre région.

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3. Créez un budget pour votre entreprise. Total des coûts potentiels pour la propriété, y compris le prix d`achat, les coûts de construction ou de rénovation et les frais professionnels. Utilisez les informations que vous avez gagnées de regarder les propriétés disponibles pour estimer ce que vous allez payer pour une propriété qui convient à vos besoins.

La propriété commerciale est évaluée différemment de la propriété résidentielle - généralement liée à une superficiette utilisable (bien que l`emplacement entre également en jeu). Si vous n`avez pas d`expérience Valuant une propriété commerciale, obtenez de l`aide pour créer un budget réaliste. Parlez à un procureur immobilier ou à un comptable qui a de l`expérience avec des développeurs immobiliers commerciaux.

Si vous devez emprunter de l`argent pour financer votre projet, assurez-vous que vous avez au moins 30% d`argent pour un acompte sur la propriété.

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4. Trouvez des emplacements potentiels qui répondent à vos objectifs et à vos critères financiers. Recherchez en ligne ou conduire autour d`une zone qui vous intéresse pour trouver un immobilier commercial à vendre. Si vous avez déjà embauché un agent immobilier, ils trouveront également des propriétés pour vous qui semblent être un bon ajustement pour vous. Regardez plusieurs propriétés différentes afin que vous puissiez choisir le meilleur pour vos besoins.

Votre objectif pourrait être différent si vous souhaitez acheter un emplacement particulier plutôt que de simplement rechercher un nouvel investissement. Par exemple, vous pourriez être intéressé par le développement d`un centre commercial abandonné dans votre quartier.

Même si vous êtes déjà placé sur une propriété particulière, il est toujours judicieux de regarder des propriétés similaires afin que vous ayez une meilleure idée de la valeur et que vous puissiez faire des comparaisons de prix.

Recherchez des vendeurs motivés qui ont une raison de vendre la propriété pour la valeur marchande ci-dessous. Par exemple, si la propriété a été principalement vide ou est dans un quartier en difficulté, vous pourrez peut-être avoir une bonne affaire.

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5. Vérifiez les exigences de zonage pour les propriétés qui vous intéressent. Si vous ne prévoyez pas de modifier l`utilisation de la propriété de ce qu`il est actuellement, cela ne devrait pas être trop important d`une affaire. Mais si vous envisagez de le changer, assurez-vous de savoir ce que vous souhaitez utiliser la propriété pour que le gouvernement local est autorisé dans cet espace particulier.

Même si la structure sur le site répondra à vos besoins, cela ne signifie pas que le site est zoné pour votre utilisation. Par exemple, vous voudrez peut-être acheter un entrepôt et la convertir en une brasserie et une salle de divertissement en direct, mais cette zone pourrait ne pas être zonée pour cette utilisation.

Méthode 2 sur 4:

Acheter des biens immobiliers commerciaux

1. Embauchez une équipe de professionnels pour vous aider à acheter. La phrase "Il faut un village" s`applique également au développement immobilier commercial. Bien que vous puissiez acheter une maison unifamiliale sans une aide professionnelle, lorsque vous entrez dans l`immobilier commercial, vous avez besoin d`un courtier commercial, d`un évaluateur, d`un agent, d`un agent d`escroc et d`un avocat. Attendez-vous à dépenser n`importe où de quelques milliers de dizaines de milliers de dollars pour embaucher cette équipe, en fonction de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter.

Assurez-vous que tout le monde sur votre équipe a une solide réputation et une expérience professionnelle dans le développement immobilier commercial.
Vos professionnels pourraient également être en mesure de fournir des recommandations. Par exemple, si vous engagez un avocat, ils pourraient être en mesure de recommander des agents ou des courtiers. Les courtiers et les agents ont souvent des évaluateurs et des agents séquestres, ils travaillent souvent avec.

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2. Aligner des investisseurs ou des prêteurs pour aider à financer votre achat. À moins que vous soyez assis sur des millions de dollars que vous souhaitez investir, vous allez généralement avoir besoin d`obtenir une hypothèque ou un autre financement pour acheter la propriété commerciale. Si vous avez déjà une relation d`affaires avec une banque, commencez-y.

L`ajout de partenaires est également un moyen de financer votre achat. Par exemple, si vous avez 4 associés d`affaires qui peuvent investir suffisamment (avec vous) pour couvrir les coûts, vous avez votre financement.

Le financement est généralement basé sur le revenu que les activités sous-jacentes généreront. Si c`est votre première fois que vous achetez des biens immobiliers commerciaux, optez pour un emplacement établi avec des locataires existants qui ont juste besoin d`un peu d`aide. Ce type de propriété donne généralement plus d`options de financement.

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3. Faire une offre sur la propriété que vous voulez acheter. Votre agent rétroactive une lettre d`offre pour le propriétaire qui détaille les termes exacts pour lesquels vous souhaitez acheter la propriété. Vous ne commencerez généralement pas avec le montant maximum que vous êtes prêt à payer, alors attendez-vous à ce qu`il y ait des négociations sur le prix.

Faites attention aux conseils de votre équipe, surtout si vous n`avez pas beaucoup d`expérience dans l`immobilier commercial. Assurez-vous de comprendre pourquoi ils recommandent l`offre qu`ils font et comment ils arrivent à la valeur de la propriété. Cela vous aidera à prendre de meilleures décisions lors des négociations.

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4. Recrutez un arpenteur indépendant pour évaluer la propriété. Une fois que l`acheteur a provisoirement accepté votre offre, commencez à rechercher la propriété - il est connu comme conducteur "vérifications nécessaires." Votre équipe vous aide à obtenir toutes les informations dont vous avez besoin, y compris une chaîne de propriété pour la propriété, les exigences de zonage et les paramètres de construction. L`arpenteur indépendant examine la propriété existante à la lumière des réglementations locales pour s`assurer que c`est à jour.

Si l`arpenteur trouve des problèmes, vous pouvez potentiellement utiliser celles-ci pour réduire votre coût d`achat final. Parfois, ces problèmes sont pris en charge par le propriétaire actuel avant la fin de la vente. Vous pouvez également organiser une allocation pour le coût des réparations nécessaires ou d`autres travaux.

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5. Passez en revue les documents d`entiercement de clôture avec votre avocat. Comme avec un achat immobilier résidentiel, la fermeture d`une vente immobilière commerciale signifie une montagne de documents de clôture pour vous lire et signer. Passez sur ces documents avec votre avocat pour vous assurer de les comprendre.

Si vous avez des questions, ou s`il y a un document qui ne semble pas refléter l`accord comme vous l`avez compris, parlez-en! Votre avocat recevra au vendeur pour vous assurer que les documents sont modifiés avant de les signaler.

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6. Signer la paperasse de clôture pour compléter l`achat. Typiquement, vous et votre avocat assisteront à la fermeture avec le vendeur et leur avocat. D`autres représentants pourraient également être présents. Vous et le vendeur signeront les documents pour fermer l`accord.

Par exemple, si vous avez reçu un prêt bancaire pour financer votre achat, un représentant de la banque pourrait également assister à la clôture.

Tous les partenaires de votre entreprise assistent également à la fermeture et à signer les documents de clôture.

Méthode 3 sur 4:

Construction ou rénovation de biens commerciaux

1. Demander des permis de construire si vous envisagez de construire sur le site. Si vous venez de commencer dans l`immobilier commercial, il est préférable de commencer avec un bâtiment existant que d`acheter des terres et de construire vous-même. Cependant, si vous envisagez de construire, procurez-vous d`abord un permis de construire auprès de votre gouvernement local.

En règle générale, il y aura de nombreuses inspections et rapports qui doivent être achevés et déposés, tels que la faisabilité et les études d`impact sur l`environnement, avant d`obtenir les permis finaux de construire. Ce processus peut prendre plusieurs mois au minimum. Vous ne pourrez peut-être pas sécuriser le financement complet de votre projet jusqu`à ce que vous obteniez des permis de construire de votre gouvernement local.

Image intitulée Développer l`étape 13 de l`immobilier commercial

2. Embaucher des entrepreneurs pour compléter vos travaux de conception et de construction. Si vous construisez une nouvelle structure (ou rénovez de manière substantielle une structure existante), installez une équipe de concepteurs et de constructeurs pour que cela se produise. Commencez à interviewer et à choisir votre équipe dès que possible après la fin de la transaction. Vous pourriez même avoir des architectes et des planificateurs commencer avant de fermer. Pour un nouveau bâtiment, embauchez ce qui suit:

Architecte: pour la création de nouveaux bâtiments

Architecte de paysage: designs plantes et arbres autour du bâtiment pour un appel naturel

Ingénieurs mécaniques, de plomberie et d`électricité: Assurez-vous que ces systèmes sont à la hauteur et fonctionnent efficacement

Ingénieur civil: assure que votre stratégie de développement répond aux exigences environnementales, de topographie et de services publics

Image intitulée Développer l`étape 14 de l`immobilier commercial

3. Soumettre des plans à votre gouvernement local pour examen. De nombreux gouvernements locaux exigent des plans pour que de nouveaux bâtiments soient approuvés par une commission ou une commission d`examen avant que votre équipe puisse commencer sur le projet. Sur la base de cet examen, vous pouvez avoir des études supplémentaires à faire avant d`aller de l`avant avec la construction.

Par exemple, si vous construisez près d`une zone résidentielle, le conseil local voudra peut-être une étude sur la quantité de bruit ou de trafic que votre chantier de construction générera avant d`approuver votre projet.

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4. Coordonner la construction de votre bâtiment. À ce stade, l`équipe de construction que vous avez assemblée sera largement chargée du projet. Cependant, il est toujours possible de vous assurer que les différents membres de votre équipe communiquent correctement et le projet est terminé à temps et dans vos contraintes budgétaires.

Votre gouvernement local organisera probablement des inspections périodiques pendant que la construction se déroule. Assurez-vous que votre équipe en est informée et prête à recevoir des inspecteurs quand ils se présentent.

Image intitulée Développer l`étape 16 de l`immobilier commercial

5. Organiser pour la construction d`inspecteurs pour évaluer la propriété. Les réglementations nationales et locales déterminent si un espace convient aux locataires commerciaux. Même si vous n`avez apporté que des améliorations à une structure existante, les inspections sont généralement nécessaires avant que vous puissiez que les locataires se déplacent dans l`espace.

De nombreuses réglementations nationales et locales nécessitent des inspections à tout moment une propriété change de la propriété même si vous ne faites rien pour changer la structure. Votre avocat aura plus d`informations à ce sujet.

Les inspecteurs de la construction délivrent un "Certificat d`occupation" Quand votre bâtiment est approuvé. Cela signifie que vous êtes prêt pour les locataires d`emménager et marque généralement la fin de la phase de construction du développement immobilier commercial.

Si vous avez construit une nouvelle structure (ou sensiblement rénovée une structure existante) aux normes vertes, vous pouvez également envisager d`obtenir votre structure LEED certifié.

Méthode 4 sur 4:

Gestion des actifs développés

1. Vendre la propriété développée si vous ne voulez pas le gérer. Après avoir construit une nouvelle structure ou en rénotant de manière substantielle une structure existante, il pourrait être plus logique que vous le vendiez, surtout si vous avez votre œil sur un autre projet de construction. Parlez à vos conseillers professionnels (et partenaires, si vous les avez) pour décider ce qui fonctionne mieux pour répondre à vos objectifs.

Vous pourriez également être en mesure d`utiliser la propriété comme garantie pour obtenir un prêt sur un projet plus important, plutôt que de la vendre pivotant.

Image intitulée Développer l`immobilier commercial Step 18

2. Trouvez des locataires qui se complètent si vous vous louez. Si vous n`avez que de l`espace pour un seul locataire, cela ne sera pas un problème. Cependant, si vous avez un développement avec plusieurs espaces de bureau ou de vitrines, recherchez un mélange de locataires qui fonctionnent bien ensemble et peuvent bénéficier de l`autre.

Les locataires fonctionnent généralement par des agents immobiliers. Le processus de location commercial de l`immobilier peut donc ressembler beaucoup plus à ce que l`achat que le crédit-bail. Cela a du sens si vous considérez qu`un bail commercial est généralement de 10 ans ou plus.

Parler aux agents directement. Laissez les agents immobiliers commerciaux dans votre région savoir quel genre de locataires que vous recherchez et qu`ils verront s`ils ont un client qui correspond.

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3. Négocier des contrats de location avec des locataires potentiels. Les baux commerciaux sont un peu plus complexes que les contrats de location résidentiels, il n`ya généralement pas de modèle que vous pouvez utiliser. Plutôt, négocier les termes spécifiques avec chaque locataire. Embaucher un avocat pour travailler avec vous sur les négociations et élaborer l`accord final.

Les baux commerciaux dure généralement environ 10 ans, vous n`aurez pas à passer par ce processus très souvent (aussi longtemps que vous pouvez garder vos locataires).

Visez les baux dans lesquels vos locataires paient pour tout, y compris tous leurs services publics (appelés "bail triple-net"). De cette façon, vous tirez le meilleur parti de votre investissement avec moins de responsabilités.

Image intitulée Développer l`étape 20 de l`immobilier commercial

4. Utilisez une équipe de gestion de la propriété si vous voulez être plus efficace. La gestion des biens immobiliers commerciaux nécessite de nombreux travaux quotidiens en suivant les besoins, la maintenance et les réparations du locataire. Si vous n`avez pas beaucoup d`expérience de faire ces choses ou que vous préférez simplement passer votre temps à faire autre chose, engagez une entreprise de gestion de biens pour faire ce travail pour vous.

Demandez aux professionnels que vous avez assemblés lorsque vous avez acheté la propriété s`ils ont des recommandations pour une société de gestion de biens locaux.

Assurez-vous que l`équipe affectée à votre propriété correspond à la taille de la propriété elle-même et comprend un mélange de gestionnaires de propriétés, d`administrateurs, de comptables et d`ingénieurs de maintenance pour couvrir tous les aspects.

Avant de charger une équipe de gestion de la propriété, posez des questions sur les certifications de la société et consultez leurs informations d`identification avec le conseil de certification.

Conseils

Si vous n`avez pas beaucoup d`expérience immobilière, essayez des investissements indirects par le biais de Fonds échangés sur les changes (FNB) ou des fiducies d`investissement immobiliers (REPS) afin d`investir dans l`immobilier sans les tracas de la propriété directe.

Certains domaines vous obligent à avoir une licence pour devenir un développeur immobilier commercial. Avant de vous impliquer dans le processus d`achat, parlez à un procureur immobilier pour savoir quelles sont les exigences où vous vivez.

Familiarisez-vous avec le vocabulaire immobilier commercial-Être capable de "parler le discours" veillera à ce que les gens vous prennent au sérieux en tant que développeur, même si vous commencez simplement.

Mises en garde

L`immobilier commercial est un investissement plus risqué que l`immobilier résidentiel. Si vous n`êtes pas bien versé dans l`INS et les aboutissants de l`immobilier, assurez-vous de disposer d`une aide professionnelle et des conseils des procureurs et des agents immobiliers.

Comment développer l`immobilier commercial

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